Crowdfunding
Le crowdfunding, qui signifie littéralement « le financement par la foule », est communément appelé « financement participatif ».
Cette méthode de financement alternative vise à fédérer un grand nombre de personnes qui ensemble, vont réunir des fonds nécessaires au lancement ou au développement d’un projet commercial, créatif ou à vocation sociale.
Cette levée de fonds se fait le plus souvent par l’intermédiaire d’une plateforme web qui facilite la rencontre entre des porteurs de projet et des investisseurs/contributeurs.
Sale and Lease back
L’opération de type « cession-bail » ou « sale and leaseback » est une transaction financière au cours de laquelle une entité vend un actif et le récupère en location pour une longue durée (à définir selon la durée de vie du projet ou de l’équipement).Ainsi, l’entité continue d’utiliser l’actif (terrain, bâtiment) mais n’en est plus le propriétaire.
Ce type d’opération pourrait être envisagé dans le cadre d’une acquisition d’un bien immeuble (terrain ou bâtiment) par un pouvoir public, appartenant à un tiers qui le récupèrerait ensuite sous la forme d’un droit réel démembré ou d’une location. Cette opération permettrait ainsi à l'acteur public d’obtenir la maîtrise d’un bien moyennant une mise en œuvre facilité du projet (achat d’un bien fini fonctionnel), un juste retour sur investissement sous forme de loyer pendant la durée du bail (selon la durée de vie du projet ou de l’équipement), la propriété d’un actif amortissable occupé par un locataire fiable et un flux de revenus garanti.
Adoption d'un droit de démembrement
En Belgique, pour séparer le foncier du bâti, les mécanismes légaux suivants peuvent être appliqués : le droit d’emphytéose et le droit de superficie couplé au droit de renonciation au droit d’accession.
- Le bail emphytéotique ou emphytéose est un bail immobilier de très longue durée (de 27 à 99 ans), qui confère au preneur un droit réel sur le bien immeuble donné à bail. A charge pour lui d’améliorer le fonds et de payer un loyer modique (modeste, voire symbolique - en argent, en nature, appelé canon), les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser le locataire (appelé emphytéote). Si l’emphytéote réalise des constructions ou des amélioration, le propriétaire en profite, à la fin du bail, sans avoir à verser d’indemnité au locataire sortant ; sauf clause contraire.
- Le droit de superficie est le droit d’avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le fonds d’autrui (www.droitbelge.be). Concrètement, le titulaire du droit de superficie a la possibilité d’ériger des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds dont il n’est pas lui-même propriétaire, mais qui appartient à autrui. Le superficiaire devient alors propriétaire des bâtiments érigés sur le fonds d’autrui, sans toutefois devenir propriétaire du fonds sous-jacent. Ce fonds appartient en effet toujours au propriétaire foncier qui a autorisé le superficiaire à ériger un bâtiment sur son fonds. Il en résulte une scission de la propriété entre le propriétaire foncier, d’une part et le propriétaire des bâtiments ou superficiaire, d’autre part. La loi dispose qu’une telle scission de la propriété est autorisée pendant au maximum 50 ans (et ne connait pas de minimum), avec possibilité de renouvellement du terme après 50 ans. A la fin de ce droit, il y a confusion de ces deux propriétés, le propriétaire du fonds acquiert par accession la propriété des constructions.
- Le droit d’accession est un mécanisme légal qui permet au propriétaire du sol d’emporter la propriété de toutes les constructions, ouvrages et plantations qui ont été réalisés sur son fonds. Tous ces ouvrages sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé (art. 552 et suivants du Code civil). L’accession s’opère au fur et à mesure des constructions, à l’exception de l’existence d’un droit de superficie (et donc application du droit de renonciation au droit d’accession par le propriétaire du sol durant une période maximum de 50 ans).